De la construction à ...
De la construction à la prise de possession du bien / les modalités d'une Vente en Etat Futur d'Achèvement
Achèvement : En matière de vente sur plans, la notion d’achèvement est importante puisqu’elle permet au promoteur de percevoir, en principe, 95 % du prix total. Selon une jurisprudence constante, un logement est considéré comme achevé dès lors que l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective. Autrement dit, le logement doit être habitable même s’il subsiste ici et là quelques imperfections. Tel est le cas notamment lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés, les portes extérieures et fenêtres posées même si les travaux de finition intérieurs ne sont pas encore réalisés (pose de papier peint, moquette ou parquet, peinture …). Dans les immeubles collectifs, l’état d’avancement des travaux s’apprécie distinctement, appartement par appartement, et non d’une manière globale à la date d’achèvement des parties communes.
Livraison : Etape importante en matière de vente sur plans puisque la livraison permet à l’acquéreur de visualiser le logement acquis. C’est à ce moment là qu’il peut, s’il constate des désordres, les consigner sur un procès-verbal et convenir avec le promoteur d’un calendrier d’exécution des travaux. Pour donner plus de poids à cette action, il peut consigner les 5% du prix restant à payer, de manière à ce que le vendeur réalise les travaux le plus rapidement possible. Pour ce type de vente, la livraison intervient toujours après la réception de l’immeuble qui s’effectue uniquement entre le promoteur et les différents entrepreneurs. En conséquence, l’acquéreur n’intervient jamais à la réception de l’immeuble. D’où l’intérêt de ne pas négliger cette étape. Dernière précision, si aucune réserve n’est mentionnée par l’acquéreur, la livraison conditionne le paiement intégral du prix.
Paiement du prix : Règle fondamentale en matière de vente en l’état futur d’achèvement : l’acquéreur paie de façon échelonnée au fut et à mesure de l’avancement des travaux. Cela lui permet de n’acquitter que les travaux réellement réalisés. C’est ainsi qu’en VEFA il doit s’acquitter de
o 35 % à l’achèvement des fondations
o 70% à la mise hors d’eau (couverture de l’immeuble)
o 95% à l’achèvement de l’immeuble
o 100% à la livraison du logement
Parties communes : Parties d'un immeuble ou d'un terrain réservées à l'usage collectif ou à l'utilité de tous les copropriétaires (ou de leurs locataires) : escaliers, cours, jardins, voies d'accès, couloirs, ascenseurs, etc. ...
Partie privative : Dans une copropriété, partie de l'immeuble ou du bâtiment réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Pénalités de retard : En matière de vente sur plans, la loi n’a pas prévu de rendre obligatoires des pénalités de retard à la charge du vendeur d’immeuble. Liberté est donc donnée aux parties d’en inclure une dans le contrat s’ils le souhaitent.
Réception des travaux : Acte par lequel le promoteur immobilier déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. En matière de ventes sur plans, la réception intervient entre le promoteur et les différents entrepreneurs. C’est donc le promoteur immobilier qui va inscrire les éventuels défauts apparents dans le procès-verbal de réception qu’il signe avec chaque entrepreneur. Quant à l’acquéreur, il va faire le tour du propriétaire avec le promoteur immobilier le jour de la livraison. A l’occasion de cette visite attentive des lieux, si l’acquéreur observe des vices de construction ou de non-conformité, il va les consigner dans le procès-verbal de livraison qu’il remplit avec le promoteur.
Réserves : Mentions qui sont inscrites par l’acquéreur sur un procès-verbal lors de la découverte de désordres ou de malfaçons. Les réserves sont émises lors de la livraison du logement.
Syndic de copropriété : Organe désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic assure le respect des règlements de la copropriété, convoque l'assemblée générale et exécute ses décisions. Il peut aussi décider dans l'urgence l'engagement de travaux. Le syndic peut être un professionnel ou un particulier copropriétaire (on parle alors de syndic bénévole).
