De la réservation à ...
De la réservation du logement à son acquisition définitive / du contrat de réservation à la signature chez le notaire
Achat sur plans : La vente de logements sur plans permet au vendeur de commercialiser des logements avant que la construction ne commence. Ce type de transaction est strictement règlementée par les articles L261-3 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. Cet achat suit schématiquement trois étapes
o Après avoir trouvé le programme, l’acquéreur signe un contrat de réservation
o 6 à 8 mois plus tard, l’acquéreur signe l’acte de vente définitif devant notaire
o Une fois l’immeuble achevé, l’acquéreur prend livraison du logement
Acte de vente : Contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire. La signature de cet acte entraîne des frais de notaire incluant les droits de mutation et les honoraires du notaire (ce que l'on appelle les émoluments).
Condition suspensive : Clause présente dans un contrat qui a pour objectif de suspendre ses effets jusqu’à l’arrivée d’un terme futur et incertain. Si ce dernier ne se réalise pas dans le délai convenu, le contrat devient nul et les parties sont libérées de leurs obligations. La clause suspensive la plus fréquemment rencontrée concerne l’obtention des prêts. Ainsi, si la banque refuse à l’acquéreur le crédit, il n’achète pas et il récupère les fonds éventuellement versés.
Compromis de vente : Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit avec le concours d'un notaire. Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte ou des arrhes lors de l'établissement de cet acte. Il ne doit pas être confondu avec la promesse unilatérale de vente, par laquelle seul le vendeur s'engage. Dans les deux cas toutefois, l'acquéreur potentiel dispose d'un délai de rétractation de 7 jours.
Crédit : Un crédit se compose du capital et des intérêts. La plupart d’entre eux sont dits amortissables. L’acquéreur rembourse en même temps le capital et les intérêts. D’autres prêts sont dits in-fine. Ici il ne rembourse mensuellement que les intérêts, le capital étant payé en une seule fois, au terme de l’opération. Amortissables et in-fine sont disponibles en taux fixe ou révisable. Par ailleurs, les crédits d’aujourd’hui sont conçus sur mesure et font montre d’une grande souplesse : financements sans apport personnel, mensualités modulables et reportables, prêts spécialement adaptés au logement neuf qui permettent de générer au mieux la phase de construction.
Dépôt de garantie : Somme demandée à tout acquéreur d’un logement neuf lors de la conclusion du contrat. En matière de vente sur plans, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 5% du prix prévisionnel si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an. Ce montant est ramené à 2% lorsque la vente est réalisée dans un délai maximal de deux ans. Au-delà, aucune somme ne peut être réclamée à l’acquéreur.
Maître d'œuvre : Personne physique ou morale responsable de la conception, de la direction ou de la surveillance des travaux de construction d'immeubles.
Maître d'ouvrage : Personne physique ou morale, propriétaire du terrain, pour le compte de laquelle est réalisée une opération de construction.
Promoteur : Professionnel qui prend l'initiative d'un programme immobilier en commençant par l'achat du terrain, l'obtention du permis de construire, la signature des marchés des travaux, et le conduit jusqu'à l'achèvement de l'immeuble et la vente à un ou plusieurs acquéreurs.
Réservation : Appelé également contrat préliminaire, le contrat de réservation se rencontre en matière de vente en l’état futur d’achèvement. Cet avant-contrat permet à l’acheteur d’apprécier son engagement ainsi que les prestations qui lui seront offertes. C’est pourquoi il doit préciser un certain nombre de mentions obligatoires, telles que la surface habitable du logement, le nombre de pièces, le prix prévisionnel de vente, le détail des prêts que le vendeur s’engage à procurer à l’acquéreur, la date à laquelle l’acte de vente définitif sera conclu ainsi que les dispositions des articles R261-28 à R261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation relatives au dépôt de garantie. Par ailleurs, une note technique concernant la qualité de l’immeuble doit être annexée au contrat préliminaire.
Rétractation : Tout bénéficiaire d’un avant-contrat portant sur un logement neuf a la possibilité de se rétracter dans un délai de sept jours à compter de sa signature, sans frais et sans avoir à fournir un quelconque motif. Le promoteur immobilier adresse à l’acquéreur le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de sept jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Pour se rétracter, l’acquéreur adresse au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle l’acquéreur lui fait part de son intention de renoncer à l’achat.
Surface habitable : Définie par le code de la construction (art. R. 111-2), la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés ..., locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
