La vente en état futur d'achèvement

« La vente en état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur immobilier transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux du logement. »(Article 1601-3 du Code Civil)

Appartement ou villa, l’achat d’un logement neuf n’est pas encore construit, est strictement réglementé par la loi du 3 juillet 1967 (art. L 261-1 et suivants du Code de la construction) : il s’agit de la « Vente en l’état futur d’achèvement ».

Elle se déroule en deux étapes. La première consiste à signer un contrat de réservation du logement envisagé (sous seing privé) ; la seconde se traduit par la signature du contrat d’acquisition définitif chez le notaire.

1Le contrat de réservation

AClauses du contrat de réservation

Le contrat préliminaire de réservation du logement doit être établi par écrit en autant d’exemplaire qu’il y a de parties. Il s’agit toujours d’un acte sous seing privé.

L’acquéreur retrouvera dans le contrat de réservation du logement un certain nombre de mentions pour l’éclairer et servir de référence au moment du contrat définitif.l'acquisition d'un logement neuf (appartement ou villa), les frais sont réduits.Il faut compter entre 2% et 3% du prix de vente du logement. Les frais notariés sont calculés selon un barème unique fixé par décret.

Notamment :
  • Une description détaillée du futur logement : surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de service, dépendances
  • Une note technique sommaire annexée au contrat de réservation du logement qui doit décrire la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l’immeuble, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation
  • Le prix prévisionnel de vente du bien immobilier et le cas échéant, les conditions de révision entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente définitif.
  • La date de la signature du contrat d’acquisition définitif
  • Le délai d’exécution des travaux, même prévisionnel
  • Les conditions prévues par la loi qui permettent au candidat acquéreur de renoncer à signer le contrat définitif et de récupérer son dépôt de garantie

BLe dépôt de garantie

Au moment même de la formation du contrat préliminaire du logement, le futur acquéreur a pour seule obligation d’effectuer un dépôt de garantie à un compte spécial ouvert en son nom dans une banque, un établissement de crédit ou chez le notaire. L’obligation de réservation du promoteur immobilier est la contrepartie de ce dépôt de garantie.

Le montant de ce dépôt de garantie dépend du délai qui s’écoule entre le contrat de réservation du logement neuf et la vente définitive. Les fonds ainsi déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Ainsi le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai excède 2 ans.

CDélai de rétractation

Une fois le contrat de réservation du logement neuf signé, il sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur. L’acquéreur dispose alors d’un délai de dix jours pour se rétracter : dans ce cas, le dépôt de garantie est récupéré. En revanche, passé ce délai, si l’acquéreur renonce à acheter l’appartement, il perd son dépôt de garantie, sauf, s’il s’agit d’un des motifs énumérés par l’article R261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation. (Exemple : si les prêts ne sont pas obtenus).

2Le contrat définitif de vente

L’article L261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que la vente du logement neuf doit être conclue par acte authentique : cette exigence est prescrite à peine de nullité pour la protection de l’acquéreur qui est seul à pouvoir s’en prévaloir jusqu’à l’achèvement des travaux. Avant de signer l’acte définitif de vente du bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement, le promoteur immobilier, par l’intermédiaire de son notaire, notifie au futur acquéreur un projet d’acte au moins 1 mois avant la date de signature retenue. Le contrat doit comporter diverses mentions nécessaires à l’information de l’acquéreur.

Notamment
  • La description de l’immeuble ou partie de l’immeuble vendu
  • Le prix et les modalités de paiement du logement
  • Le délai de livraison
  • Les pénalités dûes par le promoteur en cas de retard de livraison ou par l’acquéreur s’il ne paie pas aux échéances prévues
  • Le règlement de copropriété
  • La garantie d’achèvement qui assure que le logement sera livré.
Echéancier des versements :

Dans la mesure où l’achat porte sur un bien immobilier qui n’est pas encore construit, la loi protège l’acquéreur en contraignant le promoteur immobilier à effectuer des appels de fonds à des moments bien précis de la construction. (Article R. 261-14 du CCH)

  • 5 % versés au moment de la réservation du logement
  • 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations
  • 70 % à la mise hors d’eau et hors d’air (toiture et fenêtres posées)
  • 95 % à l’achèvement de la maison
  • Le solde, soit 5 %, est exigible au moment de la remise des clés dès lors que le logement est conforme au contrat
Le promoteur immobilier peut toutefois effectuer des appels de fonds intermédiaires à ceux prévus par la loi.

3La réception

Il s’agit d’un acte par lequel le promoteur immobilier déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. En matière de vente sur plans, la réception intervient entre le promoteur immobilier et les différents entrepreneurs. C’est donc le vendeur qui va inscrire les éventuels défauts apparents dans le procès-verbal de réception qu’il signe avec chaque entrepreneur. Quant à l’acquéreur, il va faire le tour du propriétaire avec le promoteur immobilier le jour de la livraison. A l’occasion de cette visite attentive des lieux, s’il observe des vices de construction ou de non-conformité, il va les consigner dans le procès verbal de livraison qu’il remplit avec le promoteur immobilier.

4La livraison

C’est une étape importante en matière de vente sur plans puisque la livraison de l’appartement permet à l’acquéreur de visualiser le logement acquis. C’est à ce moment là qu’il peut, s’il constate des désordres, les consigner sur un procès-verbal et convenir avec le promoteur immobilier d’un calendrier d’exécution des travaux. Pour donner plus de poids à cette action, il peut consigner les 5% du prix restant à payer, de manière à ce que le vendeur réalise les travaux le plus rapidement possible. Pour ce type de vente en l’état futur d’achèvement, la livraison intervient toujours après la réception de l’immeuble qui s’effectue uniquement entre le promoteur immobilier et les différents entrepreneurs. En conséquence, l’acquéreur n’intervient jamais à la réception de l’immeuble. Si aucune réserve n’est mentionnée par l’acquéreur, la livraison conditionne le paiement intégral du prix.

La livraison est la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Elle correspond donc généralement à la remise des clés.

La livraison des parties communes dans les immeubles collectifs doit intervenir entre le vendeur et le syndic provisoire représentant le syndicat de copropriété.