Loi Scellier
PRESENTATION ET CHAMP D’APPLICATION : LOI SCELLIER
Cette loi s’adresse à tous les acquéreurs qui investissent dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement. Ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
I- Les options Scellier
1 – Le Scellier classique
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Ce cout de revient ne peut excéder 300000€.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Ce n’est plus un abattement sur le revenu mais une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et reportable.
- 25% pour les investisseurs 2009 – 2010
- 20 % pour les investisseurs 2011 – 2012
Obligations de location
L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond
- Les plafonds de loyers
2 – L’option Scellier Social
Le propriétaire du bien s’engage à louer pendant 9 ans son bien. Au terme de cette période il peut s’engager de nouveau auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans (maxi 6 ans). Ainsi l'investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire égale à 2% du prix de revient du logement : soit 37 % sur 15 ans.
Le propriétaire est obligé de respecter une double condition pour pouvoir bénéficier de cette option :
- Les plafonds des loyers
- Les ressources du locataire
- Les plafonds de loyers
- Les plafonds de ressources des locataires
II – Investissements concernés
La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L 111-9 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Obligations de location
La location peut être conclue avec un membre du foyer fiscal : à condition que la personne ait une déclaration fiscale indépendante
Sanction en cas de non respect de l’engagement de location.
Le non-respect de l'engagement de location entraine la remise en cause de votre avantage fiscal par l'administration. Vous devrez donc réintégrer dans votre revenu foncier de l'année en cours la réduction d'impôts perçue.
Démarche à entreprendre après l’acquisition
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôts, le propriétaire du bien doit opter pour le dispositif Scellier lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble. Vous devrez donc joindre à votre déclaration de revenus l'imprimé fourni par l'administration dans lequel vous optez pour la réduction.
En résumé la loi Scellier c'est :
Une réduction d'impôt de 25% du prix de revient du bien immobilier en 2009, 2010 puis 20% en 2011 et 2012.
Une réduction d'impôt étalée sur 9 ans, de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d’impôt équivalente chaque année. Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 cela équivaut à 2,77% de réduction d’impôt par an pendant 9 ans. Pour les investissements effectués en 2011 et 2012 cela équivaudra à 2,22% de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années à venir.
La loi Scellier amène bien une réduction d'impôt, ce qui signifie que la baisse d'impôt est plafonnée au montant de votre impôt. Par exemple, si vous payez 1.500 € d'impôt par an et que vous avez acheté un bien de 100.000 €, votre réduction d'impôt théorique est de 2.770 €. Dans les faits, vous ne paierez pas d'impôt sur l'année considérée, mais vous perdez les 1.270 € (2.770 € - 1.500 €).
La loi Scellier vous autorise cependant à reporter ces 1.270 € pendant 6 ans.
En dehors de la réduction d'impôt, le mécanisme lié au Résultat foncier reste d'actualité pour la loi Scellier. Comme pour la loi Robien ou Borloo, vous devez toujours réaliser, sur la fiche d'imposition "2044 spéciale" ou 2044s, un calcul Revenus - charges.
La rubrique Revenus contient seulement, les loyers. La rubrique Charges, quant à elle, contient :
- les intérêts de votre prêt
- l'assurance du prêt
- les charges de gestion
- la taxe foncière (hors taxe des ordures ménagères puisque vous pouvez les faire payer par le locataire)
Notons que la rubrique Charges ne contient plus la "Déduction au titre de l'amortissement" qui correspondait, par exemple pour le régime Robien, à 6% du prix d'acquisition pendant 7 ans, puis 4% pendant 2 ans.
On comprend ici la différence fondamentale entre la loi Robien et la loi Scellier : la déduction au titre de l'amortissement est remplacée par la réduction d'impôt.
Si votre résultat foncier, c'est à dire le calcul Revenus - Charges, est positif, votre investissement locatif vous amène un bénéfice foncier. Sinon, vous profitez d'un déficit foncier. Ce résultat foncier s'impute directement au niveau de vos revenus. Cela signifie que tout se passe comme si, au niveau de votre calcul d'impôt et indépendamment de la réduction d'impôt qui s'appliquera "à la fin", votre salaire était égal à "votre salaire + le résultat foncier".
Cette loi s’adresse à tous les acquéreurs qui investissent dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement. Ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
I- Les options Scellier
1 – Le Scellier classique
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Ce cout de revient ne peut excéder 300000€.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Ce n’est plus un abattement sur le revenu mais une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et reportable.
- 25% pour les investisseurs 2009 – 2010
- 20 % pour les investisseurs 2011 – 2012
Obligations de location
L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond
- Les plafonds de loyers
| Plafonds des loyers |
|
| Zone A | 21.65 € / m² |
| Zone B1 | 15.05 € / m² |
| Zone B2 |
12.31 € / m² |
2 – L’option Scellier Social
Le propriétaire du bien s’engage à louer pendant 9 ans son bien. Au terme de cette période il peut s’engager de nouveau auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans (maxi 6 ans). Ainsi l'investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire égale à 2% du prix de revient du logement : soit 37 % sur 15 ans.
Le propriétaire est obligé de respecter une double condition pour pouvoir bénéficier de cette option :
- Les plafonds des loyers
- Les ressources du locataire
- Les plafonds de loyers
| Plafonds des loyers |
|
| Zone A | 17.33 € / m² |
| Zone B1 | 12.04 € / m² |
| Zone B2 |
9.85 € / m² |
- Les plafonds de ressources des locataires
| Loyers plafonds |
|||
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Personne seule |
43 753 |
23 499 |
29 791 |
| Couple | 65 389 |
47 725 | 43 749 |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge |
78 702 | 57 135 |
52 374 |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 94 153 | 69 146 | 63 384 |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 111 459 | 84 156 | 74 394 |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 125 421 | 91 544 | 83 916 |
| Majoration pour personne à charge complémentaire |
13 979 | 10 398 | 9 531 |
II – Investissements concernés
La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L 111-9 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Obligations de location
La location peut être conclue avec un membre du foyer fiscal : à condition que la personne ait une déclaration fiscale indépendante
Sanction en cas de non respect de l’engagement de location.
Le non-respect de l'engagement de location entraine la remise en cause de votre avantage fiscal par l'administration. Vous devrez donc réintégrer dans votre revenu foncier de l'année en cours la réduction d'impôts perçue.
Démarche à entreprendre après l’acquisition
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôts, le propriétaire du bien doit opter pour le dispositif Scellier lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble. Vous devrez donc joindre à votre déclaration de revenus l'imprimé fourni par l'administration dans lequel vous optez pour la réduction.
En résumé la loi Scellier c'est :
Une réduction d'impôt de 25% du prix de revient du bien immobilier en 2009, 2010 puis 20% en 2011 et 2012.
Une réduction d'impôt étalée sur 9 ans, de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d’impôt équivalente chaque année. Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 cela équivaut à 2,77% de réduction d’impôt par an pendant 9 ans. Pour les investissements effectués en 2011 et 2012 cela équivaudra à 2,22% de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années à venir.
La loi Scellier amène bien une réduction d'impôt, ce qui signifie que la baisse d'impôt est plafonnée au montant de votre impôt. Par exemple, si vous payez 1.500 € d'impôt par an et que vous avez acheté un bien de 100.000 €, votre réduction d'impôt théorique est de 2.770 €. Dans les faits, vous ne paierez pas d'impôt sur l'année considérée, mais vous perdez les 1.270 € (2.770 € - 1.500 €).
La loi Scellier vous autorise cependant à reporter ces 1.270 € pendant 6 ans.
En dehors de la réduction d'impôt, le mécanisme lié au Résultat foncier reste d'actualité pour la loi Scellier. Comme pour la loi Robien ou Borloo, vous devez toujours réaliser, sur la fiche d'imposition "2044 spéciale" ou 2044s, un calcul Revenus - charges.
La rubrique Revenus contient seulement, les loyers. La rubrique Charges, quant à elle, contient :
- les intérêts de votre prêt
- l'assurance du prêt
- les charges de gestion
- la taxe foncière (hors taxe des ordures ménagères puisque vous pouvez les faire payer par le locataire)
Notons que la rubrique Charges ne contient plus la "Déduction au titre de l'amortissement" qui correspondait, par exemple pour le régime Robien, à 6% du prix d'acquisition pendant 7 ans, puis 4% pendant 2 ans.
On comprend ici la différence fondamentale entre la loi Robien et la loi Scellier : la déduction au titre de l'amortissement est remplacée par la réduction d'impôt.
Si votre résultat foncier, c'est à dire le calcul Revenus - Charges, est positif, votre investissement locatif vous amène un bénéfice foncier. Sinon, vous profitez d'un déficit foncier. Ce résultat foncier s'impute directement au niveau de vos revenus. Cela signifie que tout se passe comme si, au niveau de votre calcul d'impôt et indépendamment de la réduction d'impôt qui s'appliquera "à la fin", votre salaire était égal à "votre salaire + le résultat foncier".
