Qu'est ce que la VEFA ?
« La vente en état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur immobilier transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux du logement. » (Article 1601-3 du Code Civil)
Appartement ou villa, l’achat d’un logement neuf n’est pas encore construit, est strictement réglementé par la loi du 3 juillet 1967 (art. L 261-1 et suivants du Code de la construction) : il s’agit de la « Vente en l’état futur d’achèvement ».
Elle se déroule en deux étapes. La première consiste à signer un contrat de réservation du logement envisagé (sous seing privé) ; la seconde se traduit par la signature du contrat d’acquisition définitif chez le notaire.
A - Le contrat de réservation
Le contrat de réservation constitue, pour le promoteur immobilier, l’engagement de réserver un logement à l’acquéreur, qui, en contrepartie, doit effectuer un dépôt de garantie.
a - Clauses du contrat de réservation
Le contrat préliminaire de réservation du logement doit être établi par écrit en autant d’exemplaire qu’il y a de parties. Il s’agit toujours d’un acte sous seing privé.
L’acquéreur retrouvera dans le contrat de réservation du logement un certain nombre de mentions pour l’éclairer et servir de référence au moment du contrat définitif.
Notamment :
o Une description détaillée du futur logement : surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de service, dépendances
o Une note technique sommaire annexée au contrat de réservation du logement qui doit décrire la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l’immeuble, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation
o Le prix prévisionnel de vente du bien immobilier et le cas échéant, les conditions de révision entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente définitif.
o La date de la signature du contrat d’acquisition définitif
o Le délai d’exécution des travaux, même prévisionnel
o Les conditions prévues par la loi qui permettent au candidat acquéreur de renoncer à signer le contrat définitif et de récupérer son dépôt de garantie
b - Le dépôt de garantie
Au moment même de la formation du contrat préliminaire du logement, le futur acquéreur a pour seule obligation d’effectuer un dépôt de garantie à un compte spécial ouvert en son nom dans une banque, un établissement de crédit ou chez le notaire. L’obligation de réservation du promoteur immobilier est la contrepartie de ce dépôt de garantie.
Le montant de ce dépôt de garantie dépend du délai qui s’écoule entre le contrat de réservation du logement neuf et la vente définitive. Les fonds ainsi déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.
Ainsi le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai excède 2 ans.
c - Délai de rétractation
Une fois le contrat de réservation du logement neuf signé, il sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur.
L’acquéreur dispose alors d’un délai de sept jours pour se rétracter : dans ce cas, le dépôt de garantie est récupéré. En revanche, passé ce délai, si l’acquéreur renonce à acheter l’appartement, il perd son dépôt de garantie, sauf, s’il s’agit d’un des motifs énumérés par l’article R261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation. (Exemple : si les prêts ne sont pas obtenus).
B - Le contrat définitif de vente
L’article L261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que la vente du logement neuf doit être conclue par acte authentique : cette exigence est prescrite à peine de nullité pour la protection de l’acquéreur qui est seul à pouvoir s’en prévaloir jusqu’à l’achèvement des travaux.
Avant de signer l’acte définitif de vente du bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement, le promoteur immobilier, par l’intermédiaire de son notaire, notifie au futur acquéreur un projet d’acte au moins 1 mois avant la date de signature retenue.
Le contrat doit comporter diverses mentions nécessaires à l’information de l’acquéreur.
Notamment :
o La description de l’immeuble ou partie de l’immeuble vendu
o Le prix et les modalités de paiement du logement,
o Le délai de livraison,
o Les pénalités dûes par le promoteur en cas de retard de livraison ou par l’acquéreur s’il ne paie pas aux échéances prévues,
o Le règlement de copropriété,
o La garantie d’achèvement qui assure que le logement sera livré.
Echéancier des versements :
Dans la mesure où l’achat porte sur un bien immobilier qui n’est pas encore construit, la loi protège l’acquéreur en contraignant le promoteur immobilier à effectuer des appels de fonds à des moments bien précis de la construction. (Article R. 261-14 du CCH)
o 5 % versés au moment de la réservation du logement,
o 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
o 70 % à la mise hors d’eau et hors d’air (toiture et fenêtres posées)
o 95 % à l’achèvement de la maison.
o Le solde, soit 5 %, est exigible au moment de la remise des clés dès lors que le logement est conforme au contrat.
Le promoteur immobilier peut toutefois effectuer des appels de fonds intermédiaires à ceux prévus par la loi.
C - La réception
Il s’agit d’un acte par lequel le promoteur immobilier déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. En matière de vente sur plans, la réception intervient entre le promoteur immobilier et les différents entrepreneurs. C’est donc le vendeur qui va inscrire les éventuels défauts apparents dans le procès-verbal de réception qu’il signe avec chaque entrepreneur. Quant à l’acquéreur, il va faire le tour du propriétaire avec le promoteur immobilier le jour de la livraison. A l’occasion de cette visite attentive des lieux, s’il observe des vices de construction ou de non-conformité, il va les consigner dans le procès verbal de livraison qu’il remplit avec le promoteur immobilier.
D - La livraison
C’est une étape importante en matière de vente sur plans puisque la livraison de l’appartement permet à l’acquéreur de visualiser le logement acquis. C’est à ce moment là qu’il peut, s’il constate des désordres, les consigner sur un procès-verbal et convenir avec le promoteur immobilier d’un calendrier d’exécution des travaux. Pour donner plus de poids à cette action, il peut consigner les 5% du prix restant à payer, de manière à ce que le vendeur réalise les travaux le plus rapidement possible. Pour ce type de vente en l’état futur d’achèvement, la livraison intervient toujours après la réception de l’immeuble qui s’effectue uniquement entre le promoteur immobilier et les différents entrepreneurs. En conséquence, l’acquéreur n’intervient jamais à la réception de l’immeuble.
Si aucune réserve n’est mentionnée par l’acquéreur, la livraison conditionne le paiement intégral du prix.
La livraison est la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Elle correspond donc généralement à la remise des clés.
La livraison des parties communes dans les immeubles collectifs doit intervenir entre le vendeur et le syndic provisoire représentant le syndicat de copropriété.
E - Les garanties de droit
a - la garantie de parfait achèvement
Elle concerne :
o Les désordres constatés lors de la réception de l’immeuble
o Les désordres apparus dans l’année suivant la réception.
Elle est due par les entrepreneurs pendant le délai d’1an à compter de la réception de l’immeuble.
b - la garantie de bon fonctionnement (article L. 111-16 du CCH)
Elle porte sur les éléments d’équipement dissociables du corps de l’ouvrage, c’est-à-dire, les éléments qui peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer la construction (stores, robinetteries…)
Le bon fonctionnement des éléments d’équipement est garanti pendant une durée minimale de 2 ans. La loi vise les éléments d’équipement (article 1792-3 du Code Civil) qui sont dissociables de la construction, c'est-à-dire qu’on peut démonter ou remplacer sans détériorer leur support. C’est le cas par exemple des volets, portes, appareils sanitaires, chauffe-eau ou éléments chauffants.
En revanche tous les éléments liés à des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert relèvent de la garantie décennale. C’est le cas par exemple des fenêtres, des doubles vitrages, qui assurent le clos de la maison.
c - la garantie décennale (articles L. 111-13, L. 111-14, L. 111-15 et L. 111-20 du CCH)
Cette garantie est de loin la plus importante.
Elle concerne :
o Les dommages qui portent atteinte à la solidité du bâtiment et des éléments d’équipement qui ne peuvent être dissociés des ouvrages de fondation, d’ossature, de viabilité, de clos ou de couvert sans détériorer la construction (par exemple : les tuyaux d’alimentation de l’évier qui sont scellés dans le mur)
o Les dommages susceptibles de rendre le bâtiment impropre à sa destination (par exemple : des fissures infiltrantes qui laissent pénétrer l’eau ou l’air, un défaut d’étanchéité, un chauffage qui ne fonctionne pas…)
d - La garantie des vices apparents de construction d’un logement neuf :
Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu de garantir les vices de construction apparents à la réception des travaux, et pendant un délai d’un mois à compter de la prise de possession de l’ouvrage par l’acquéreur (article L. 261-5 du CCH).
Cette garantie couvre toutes les défectuosités de réalisation quelles qu’elles soient.
Le vice doit être apparent c’est à dire décelable par un non professionnel de la construction.
L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois après la livraison pour signaler les vices apparents de construction, par lettre recommandée avec accusé de réception.
e- La garantie d’isolation phonique :
Le logement doit répondre aux exigences minimales requises en matière de protection contre le bruit. C’est pourquoi l’acquéreur bénéficie d’une garantie d’isolation phonique qui s’insère dans la garantie de parfait achèvement. L’acquéreur du logement dispose donc d’un an à compter de la prise de possession pour signaler ces défauts.
f- La Police Dommages-Ouvrage :
L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le maître d’ouvrage, c’est à dire le promoteur immobilier, avant l’ouverture du chantier, pour le compte de l’acquéreur.
Elle couvre pendant 10 ans, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou les rendent impropres à sa destination.
Le bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage est transmis automatiquement à l’acquéreur au moment où il devient propriétaire.
Elle prend fin à l’expiration d’une période de 10 ans à compter de la réception avec ou sans réserve.
L’assurance dommages-ouvrage permet à l’acquéreur, lorsqu’un désordre est constaté et rentre dans le domaine des dommages garantis, d’obtenir réparation, sans avoir à rechercher la responsabilité du constructeur.
Cette présomption de responsabilité ne peut être écartée qu’en cas de force majeure ou de cause étrangère au contrat.
o Jour J : Constatation des désordres et envoi, par l’assuré, d’une déclaration de sinistre à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette déclaration doit fournir un certain nombre d’éléments pour être réputée constituée. L’assureur dispose d’un délai de 10 jours pour notifier à l’assuré que la déclaration est incomplète. Il est rappelé que dans l’année de parfait achèvement, les désordres constatés doivent être signalés dans les meilleurs délais au promoteur-constructeur afin de lui permettre de mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement due par le ou les entrepreneurs concernés.
o Jour J : L’assureur reçoit la déclaration de sinistre réputée constituée
o Jour J + 15 : si le montant du sinistre est inférieur à 1800€uros ou en cas de déclaration manifestement injustifiée, l’assureur dispose d’un délai de 15 jours pour notifier son offre d’indemnité ou son refus de garantie, et ce, sana avoir à missionner d’expert. En cas de contestation, l’assuré peut toutefois obtenir la désignation d’un expert.
o Jour J + 60 : si les parties ont choisi de missionner un expert, l’assureur dispose d’un délai de 60 jours pour faire expertiser les dommages, communiquer « en temps utile » à l’assuré le rapport préliminaire de l’expert, notifier son accord ou désaccord sur la garantie, ainsi que le montant des mesures conservatoires nécessaires. Très exceptionnellement et sur justification de difficultés techniques particulières ne permettant pas de déterminer la cause du sinistre et, en conséquence, les modalités techniques de réparation, l’assureur peut, dans ce délai de 60 jours, demander une prolongation du délai prévu pour notifier sa proposition de paiement.
o Jour J + 60 + … sans nouvelles de l’assureur au 60ème jour, le sinistre étant considéré comme garanti, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
o Jour J + 90 : si la notification de la position de l’assureur a été reçue par l’assuré dans le délai prévu de 60 jours, l’assureur dispose d’un délai de 30 jours pour notifier le rapport définitif de l’expert et le montant de l’indemnité proposée
o Jour J + 90 + … A la suite d’une proposition de l’assureur dans le délai, 3 cas :
• Si l’assuré donne son accord sur l’indemnité proposée, celle-ci doit être réglée par l’assureur dans les 15 jours de la réception de l’accord de l’assuré notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Si l’assuré n’est pas d’accord avec le montant de l’indemnité qu’il estime manifestement insuffisante, il peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager, à ses frais, les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.
• Si l’assuré n’acquiesce pas aux propositions de règlement dont il a été saisi et estime ne pas devoir, cependant différer les travaux de réparation, il peut également demander à l’assureur, sans préjudice des décisions éventuelles de justice à intervenir sur le fond, une avance au moins égale aux ¾ du montant de l’indemnité qui lui a été proposée à valoir sur le montant de l’indemnité qui sera mise à la charge de l’assureur.
Appartement ou villa, l’achat d’un logement neuf n’est pas encore construit, est strictement réglementé par la loi du 3 juillet 1967 (art. L 261-1 et suivants du Code de la construction) : il s’agit de la « Vente en l’état futur d’achèvement ».
Elle se déroule en deux étapes. La première consiste à signer un contrat de réservation du logement envisagé (sous seing privé) ; la seconde se traduit par la signature du contrat d’acquisition définitif chez le notaire.
A - Le contrat de réservation
Le contrat de réservation constitue, pour le promoteur immobilier, l’engagement de réserver un logement à l’acquéreur, qui, en contrepartie, doit effectuer un dépôt de garantie.
a - Clauses du contrat de réservation
Le contrat préliminaire de réservation du logement doit être établi par écrit en autant d’exemplaire qu’il y a de parties. Il s’agit toujours d’un acte sous seing privé.
L’acquéreur retrouvera dans le contrat de réservation du logement un certain nombre de mentions pour l’éclairer et servir de référence au moment du contrat définitif.
Notamment :
o Une description détaillée du futur logement : surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de service, dépendances
o Une note technique sommaire annexée au contrat de réservation du logement qui doit décrire la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l’immeuble, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation
o Le prix prévisionnel de vente du bien immobilier et le cas échéant, les conditions de révision entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente définitif.
o La date de la signature du contrat d’acquisition définitif
o Le délai d’exécution des travaux, même prévisionnel
o Les conditions prévues par la loi qui permettent au candidat acquéreur de renoncer à signer le contrat définitif et de récupérer son dépôt de garantie
b - Le dépôt de garantie
Au moment même de la formation du contrat préliminaire du logement, le futur acquéreur a pour seule obligation d’effectuer un dépôt de garantie à un compte spécial ouvert en son nom dans une banque, un établissement de crédit ou chez le notaire. L’obligation de réservation du promoteur immobilier est la contrepartie de ce dépôt de garantie.
Le montant de ce dépôt de garantie dépend du délai qui s’écoule entre le contrat de réservation du logement neuf et la vente définitive. Les fonds ainsi déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.
Ainsi le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai excède 2 ans.
c - Délai de rétractation
Une fois le contrat de réservation du logement neuf signé, il sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur.
L’acquéreur dispose alors d’un délai de sept jours pour se rétracter : dans ce cas, le dépôt de garantie est récupéré. En revanche, passé ce délai, si l’acquéreur renonce à acheter l’appartement, il perd son dépôt de garantie, sauf, s’il s’agit d’un des motifs énumérés par l’article R261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation. (Exemple : si les prêts ne sont pas obtenus).
B - Le contrat définitif de vente
L’article L261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que la vente du logement neuf doit être conclue par acte authentique : cette exigence est prescrite à peine de nullité pour la protection de l’acquéreur qui est seul à pouvoir s’en prévaloir jusqu’à l’achèvement des travaux.
Avant de signer l’acte définitif de vente du bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement, le promoteur immobilier, par l’intermédiaire de son notaire, notifie au futur acquéreur un projet d’acte au moins 1 mois avant la date de signature retenue.
Le contrat doit comporter diverses mentions nécessaires à l’information de l’acquéreur.
Notamment :
o La description de l’immeuble ou partie de l’immeuble vendu
o Le prix et les modalités de paiement du logement,
o Le délai de livraison,
o Les pénalités dûes par le promoteur en cas de retard de livraison ou par l’acquéreur s’il ne paie pas aux échéances prévues,
o Le règlement de copropriété,
o La garantie d’achèvement qui assure que le logement sera livré.
Echéancier des versements :
Dans la mesure où l’achat porte sur un bien immobilier qui n’est pas encore construit, la loi protège l’acquéreur en contraignant le promoteur immobilier à effectuer des appels de fonds à des moments bien précis de la construction. (Article R. 261-14 du CCH)
o 5 % versés au moment de la réservation du logement,
o 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
o 70 % à la mise hors d’eau et hors d’air (toiture et fenêtres posées)
o 95 % à l’achèvement de la maison.
o Le solde, soit 5 %, est exigible au moment de la remise des clés dès lors que le logement est conforme au contrat.
Le promoteur immobilier peut toutefois effectuer des appels de fonds intermédiaires à ceux prévus par la loi.
C - La réception
Il s’agit d’un acte par lequel le promoteur immobilier déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. En matière de vente sur plans, la réception intervient entre le promoteur immobilier et les différents entrepreneurs. C’est donc le vendeur qui va inscrire les éventuels défauts apparents dans le procès-verbal de réception qu’il signe avec chaque entrepreneur. Quant à l’acquéreur, il va faire le tour du propriétaire avec le promoteur immobilier le jour de la livraison. A l’occasion de cette visite attentive des lieux, s’il observe des vices de construction ou de non-conformité, il va les consigner dans le procès verbal de livraison qu’il remplit avec le promoteur immobilier.
D - La livraison
C’est une étape importante en matière de vente sur plans puisque la livraison de l’appartement permet à l’acquéreur de visualiser le logement acquis. C’est à ce moment là qu’il peut, s’il constate des désordres, les consigner sur un procès-verbal et convenir avec le promoteur immobilier d’un calendrier d’exécution des travaux. Pour donner plus de poids à cette action, il peut consigner les 5% du prix restant à payer, de manière à ce que le vendeur réalise les travaux le plus rapidement possible. Pour ce type de vente en l’état futur d’achèvement, la livraison intervient toujours après la réception de l’immeuble qui s’effectue uniquement entre le promoteur immobilier et les différents entrepreneurs. En conséquence, l’acquéreur n’intervient jamais à la réception de l’immeuble.
Si aucune réserve n’est mentionnée par l’acquéreur, la livraison conditionne le paiement intégral du prix.
La livraison est la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Elle correspond donc généralement à la remise des clés.
La livraison des parties communes dans les immeubles collectifs doit intervenir entre le vendeur et le syndic provisoire représentant le syndicat de copropriété.
E - Les garanties de droit
a - la garantie de parfait achèvement
Elle concerne :
o Les désordres constatés lors de la réception de l’immeuble
o Les désordres apparus dans l’année suivant la réception.
Elle est due par les entrepreneurs pendant le délai d’1an à compter de la réception de l’immeuble.
b - la garantie de bon fonctionnement (article L. 111-16 du CCH)
Elle porte sur les éléments d’équipement dissociables du corps de l’ouvrage, c’est-à-dire, les éléments qui peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer la construction (stores, robinetteries…)
Le bon fonctionnement des éléments d’équipement est garanti pendant une durée minimale de 2 ans. La loi vise les éléments d’équipement (article 1792-3 du Code Civil) qui sont dissociables de la construction, c'est-à-dire qu’on peut démonter ou remplacer sans détériorer leur support. C’est le cas par exemple des volets, portes, appareils sanitaires, chauffe-eau ou éléments chauffants.
En revanche tous les éléments liés à des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert relèvent de la garantie décennale. C’est le cas par exemple des fenêtres, des doubles vitrages, qui assurent le clos de la maison.
c - la garantie décennale (articles L. 111-13, L. 111-14, L. 111-15 et L. 111-20 du CCH)
Cette garantie est de loin la plus importante.
Elle concerne :
o Les dommages qui portent atteinte à la solidité du bâtiment et des éléments d’équipement qui ne peuvent être dissociés des ouvrages de fondation, d’ossature, de viabilité, de clos ou de couvert sans détériorer la construction (par exemple : les tuyaux d’alimentation de l’évier qui sont scellés dans le mur)
o Les dommages susceptibles de rendre le bâtiment impropre à sa destination (par exemple : des fissures infiltrantes qui laissent pénétrer l’eau ou l’air, un défaut d’étanchéité, un chauffage qui ne fonctionne pas…)
d - La garantie des vices apparents de construction d’un logement neuf :
Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu de garantir les vices de construction apparents à la réception des travaux, et pendant un délai d’un mois à compter de la prise de possession de l’ouvrage par l’acquéreur (article L. 261-5 du CCH).
Cette garantie couvre toutes les défectuosités de réalisation quelles qu’elles soient.
Le vice doit être apparent c’est à dire décelable par un non professionnel de la construction.
L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois après la livraison pour signaler les vices apparents de construction, par lettre recommandée avec accusé de réception.
e- La garantie d’isolation phonique :
Le logement doit répondre aux exigences minimales requises en matière de protection contre le bruit. C’est pourquoi l’acquéreur bénéficie d’une garantie d’isolation phonique qui s’insère dans la garantie de parfait achèvement. L’acquéreur du logement dispose donc d’un an à compter de la prise de possession pour signaler ces défauts.
f- La Police Dommages-Ouvrage :
L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le maître d’ouvrage, c’est à dire le promoteur immobilier, avant l’ouverture du chantier, pour le compte de l’acquéreur.
Elle couvre pendant 10 ans, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou les rendent impropres à sa destination.
Le bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage est transmis automatiquement à l’acquéreur au moment où il devient propriétaire.
Elle prend fin à l’expiration d’une période de 10 ans à compter de la réception avec ou sans réserve.
L’assurance dommages-ouvrage permet à l’acquéreur, lorsqu’un désordre est constaté et rentre dans le domaine des dommages garantis, d’obtenir réparation, sans avoir à rechercher la responsabilité du constructeur.
Cette présomption de responsabilité ne peut être écartée qu’en cas de force majeure ou de cause étrangère au contrat.
o Jour J : Constatation des désordres et envoi, par l’assuré, d’une déclaration de sinistre à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette déclaration doit fournir un certain nombre d’éléments pour être réputée constituée. L’assureur dispose d’un délai de 10 jours pour notifier à l’assuré que la déclaration est incomplète. Il est rappelé que dans l’année de parfait achèvement, les désordres constatés doivent être signalés dans les meilleurs délais au promoteur-constructeur afin de lui permettre de mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement due par le ou les entrepreneurs concernés.
o Jour J : L’assureur reçoit la déclaration de sinistre réputée constituée
o Jour J + 15 : si le montant du sinistre est inférieur à 1800€uros ou en cas de déclaration manifestement injustifiée, l’assureur dispose d’un délai de 15 jours pour notifier son offre d’indemnité ou son refus de garantie, et ce, sana avoir à missionner d’expert. En cas de contestation, l’assuré peut toutefois obtenir la désignation d’un expert.
o Jour J + 60 : si les parties ont choisi de missionner un expert, l’assureur dispose d’un délai de 60 jours pour faire expertiser les dommages, communiquer « en temps utile » à l’assuré le rapport préliminaire de l’expert, notifier son accord ou désaccord sur la garantie, ainsi que le montant des mesures conservatoires nécessaires. Très exceptionnellement et sur justification de difficultés techniques particulières ne permettant pas de déterminer la cause du sinistre et, en conséquence, les modalités techniques de réparation, l’assureur peut, dans ce délai de 60 jours, demander une prolongation du délai prévu pour notifier sa proposition de paiement.
o Jour J + 60 + … sans nouvelles de l’assureur au 60ème jour, le sinistre étant considéré comme garanti, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
o Jour J + 90 : si la notification de la position de l’assureur a été reçue par l’assuré dans le délai prévu de 60 jours, l’assureur dispose d’un délai de 30 jours pour notifier le rapport définitif de l’expert et le montant de l’indemnité proposée
o Jour J + 90 + … A la suite d’une proposition de l’assureur dans le délai, 3 cas :
• Si l’assuré donne son accord sur l’indemnité proposée, celle-ci doit être réglée par l’assureur dans les 15 jours de la réception de l’accord de l’assuré notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Si l’assuré n’est pas d’accord avec le montant de l’indemnité qu’il estime manifestement insuffisante, il peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager, à ses frais, les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.
• Si l’assuré n’acquiesce pas aux propositions de règlement dont il a été saisi et estime ne pas devoir, cependant différer les travaux de réparation, il peut également demander à l’assureur, sans préjudice des décisions éventuelles de justice à intervenir sur le fond, une avance au moins égale aux ¾ du montant de l’indemnité qui lui a été proposée à valoir sur le montant de l’indemnité qui sera mise à la charge de l’assureur.
